Daň z predaja nehnuteľnosti 2026: oslobodenie po 5 rokoch a odvody 16 %
Ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako päť rokov, príjem z jej predaja je oslobodený od dane aj od zdravotných odvodov a do daňového priznania sa vôbec neuvádza. Ak ste ju vlastnili kratšie, v roku 2026 zaplatíte daň sadzbou 19 až 35 % a k tomu zdravotné odvody 16 % — nie 15 %, ako sa stále píše vo väčšine článkov. Sadzba poistného pre kapitálové a ostatné príjmy sa od 1. januára 2026 zvýšila a pri šesťcifernom predaji je ten jeden percentuálny bod rozdiel v stovkách eur.
Hneď na úvod jedno rozlíšenie, ktoré mätie najčastejšie: daň z predaja nehnuteľnosti nie je daň z nehnuteľností. Daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorú vlastník platí obci každý rok. Tento článok je o dani z príjmu, ktorá vzniká jednorazovo pri predaji.
Kedy neplatíte nič
Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 9 ods. 1 zákona o dani z príjmov, ak nastane jedna z týchto situácií:
- Uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do dňa predaja (§ 9 ods. 1 písm. a). Rozhodujúci je deň, keď kataster povolil vklad vlastníckeho práva — nie deň podpisu zmluvy.
- Nehnuteľnosť ste zdedili v priamom rade (po rodičoch, starých rodičoch) alebo od manžela/manželky a spolu s vaším vlastníctvom uplynulo 5 rokov aj vrátane doby vlastníctva poručiteľa (§ 9 ods. 1 písm. b). Pri dedení v nepriamom rade — napríklad po súrodencovi alebo po strýkovi — sa päť rokov počíta až od nadobudnutia dedičom.
- Nehnuteľnosť bola v obchodnom majetku podnikateľa: päťročná lehota potom beží až odo dňa vyradenia z obchodného majetku, nie od kúpy.
Ak je príjem oslobodený, nepodávate kvôli nemu daňové priznanie ani neplatíte odvody. Oslobodenie nastáva automaticky zo zákona.
Koľko zaplatíte, ak oslobodenie neplatí
Neoslobodený príjem z predaja je ostatný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b). Zdaňuje sa len rozdiel medzi predajnou cenou a uznanými výdavkami — nie celá predajná cena.
Tento rozdiel vstupuje do spoločného základu dane spolu s príjmami zo zamestnania a z prenájmu a zdaňuje sa progresívnou stupnicou platnou pre rok 2026:
| Časť základu dane | Sadzba 2026 |
|---|---|
| do 43 983,32 € | 19 % |
| 43 983,32 € – 60 349,21 € | 25 % |
| 60 349,21 € – 75 010,32 € | 30 % |
| nad 75 010,32 € | 35 % |
Podrobnosti k pásmam nájdete v článku sadzby dane z príjmov fyzických osôb 2026.
Nezdaniteľná časť základu dane sa na tento príjem nevzťahuje — podľa § 11 znižuje len čiastkový základ dane z príjmov podľa § 5 a § 6 ods. 1 a 2.
Zdravotné odvody: v roku 2026 už 16 %
Neoslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti patrí medzi iné príjmy na účely zdravotného poistenia. Z rovnakého vymeriavacieho základu, z akého ste zaplatili daň, teda odvediete aj poistné.
| Sadzba poistného z ostatných príjmov | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| bez zdravotného postihnutia | 15 % | 16 % |
| so zdravotným postihnutím | 7,5 % | 8 % |
Nová sadzba sa uplatňuje na príjem dosiahnutý od 1. januára 2026. Poistné nezaplatíte hneď — zdravotná poisťovňa ho vypočíta až v ročnom zúčtovaní za rok 2026, ktoré prebehne v roku 2027. Mechaniku ročného zúčtovania sme rozobrali v článku ročné zúčtovanie zdravotného poistenia.
Rovnaká 16 % sadzba platí aj pre ďalšie ostatné príjmy — napríklad pre zisk z predaja kryptomien.
Aké výdavky si môžete odpočítať
Podľa § 8 ods. 5 patrí medzi uznané výdavky:
- kúpna cena, za ktorú ste nehnuteľnosť preukázateľne obstarali,
- technické zhodnotenie a rekonštrukcie (doložené faktúrami, nie odhadom),
- výdavky súvisiace s predajom — provízia realitnej kancelárie, znalecký posudok, právne služby, správne poplatky katastra,
- zaplatené zdravotné poistné z tohto príjmu.
Špeciálne pravidlá platia podľa spôsobu nadobudnutia:
| Ako ste nehnuteľnosť nadobudli | Uznaný výdavok |
|---|---|
| kúpou | kúpna cena podľa zmluvy |
| darovaním, keď by predaj u darcu bol oslobodený | cena zistená znalcom v čase darovania |
| darovaním, keď by predaj u darcu oslobodený nebol | cena, za ktorú nehnuteľnosť obstaral darca |
| dedením (neoslobodený predaj) | cena zistená v čase nadobudnutia dedením |
Zdravotné poistné zaplatíte až po ročnom zúčtovaní, teda po podaní priznania. Uplatniť si ho ako výdavok preto možno až spätne — dodatočným daňovým priznaním za rok predaja.
Prepočet na konkrétnom prípade
Byt kúpený v roku 2023 za 120 000 €, predaný v roku 2026 za 165 000 €. Vlastníctvo trvalo tri roky, oslobodenie teda neplatí.
| Položka | Suma |
|---|---|
| predajná cena | 165 000 € |
| kúpna cena | −120 000 € |
| provízia realitnej kancelárie | −3 300 € |
| znalecký posudok a poplatky katastra | −250 € |
| základ dane | 41 450 € |
| daň 19 % (celý základ je pod hranicou 43 983,32 €) | 7 875,50 € |
| zdravotné odvody 16 % (v ročnom zúčtovaní za rok 2026) | 6 632 € |
| spolu odvedené | 14 507,50 € |
Z hrubého rozdielu 45 000 € zostane po nákladoch predaja, dani a odvodoch približne 26 900 €. Keby sa predaj uskutočnil v roku 2025 pri sadzbe poistného 15 %, odvody by boli 6 217,50 € — o 414,50 € menej.
Kedy a kde príjem priznať
Neoslobodený príjem z predaja uvádzate v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B za rok, v ktorom ste peniaze prijali. Rozhoduje skutočné prijatie platby, nie dátum zmluvy — pri splátkovom predaji sa príjem zdaňuje postupne v rokoch, v ktorých splátky prídu.
Lehota je štandardne 31. marca nasledujúceho roka, s možnosťou odkladu daňového priznania. Ak vám daň vyjde vysoká a nemáte na ňu hotovosť, riešením je odklad platenia dane alebo splátky, nie nepodanie priznania.
Často kladené otázky
Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane? Ak od nadobudnutia do predaja uplynulo aspoň 5 rokov, pri dedení v priamom rade aj so započítaním doby vlastníctva poručiteľa, alebo ak uplynulo 5 rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Aká je daň z predaja nehnuteľnosti v roku 2026? Zdaňuje sa rozdiel medzi predajnou cenou a uznanými výdavkami progresívnymi sadzbami 19, 25, 30 alebo 35 % podľa výšky spoločného základu dane.
Platia sa z predaja nehnuteľnosti odvody? Áno, zdravotné poistné z neoslobodeného príjmu. V roku 2026 je sadzba 16 % (8 % pri zdravotnom postihnutí) a poistné vypočíta zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní.
Od kedy sa počíta 5 rokov? Odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva, teda odo dňa povolenia vkladu do katastra nehnuteľností — nie od podpisu kúpnej zmluvy.
Musím podať priznanie, ak je predaj oslobodený? Nie. Oslobodený príjem sa v daňovom priznaní neuvádza.
Prepočítame to za vás
Pri predaji nehnuteľnosti rozhoduje pár dátumov a pár dokladov — a rozdiel medzi „oslobodené” a „zdaniteľné” býva desaťtisíce eur. Ak si nie ste istí lehotou, výdavkami alebo tým, do ktorého roka príjem patrí, pozrite sa na naše vedenie účtovníctva a daňové priznania alebo nám napíšte cez kontaktný formulár.