Daň z prenájmu bytu 2026: oslobodenie 500 € a pasca na krátenie výdavkov
Prenájom bytu bez ubytovacích služieb je príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov: prvých 500 € ročne je oslobodených, odvody sa z neho neplatia, ale paušálne výdavky použiť nesmiete a výdavky sa navyše musia krátiť v rovnakom pomere, v akom je oslobodený príjem. Práve to posledné je miesto, kde väčšina prenajímateľov v priznaní chybuje — a je to chyba, ktorú daňový úrad vidí na prvý pohľad.
Kedy je to § 6 ods. 3 a kedy už živnosť
Rozhoduje rozsah služieb, ktoré nájomcovi poskytujete.
Zostávate v § 6 ods. 3, ak popri prenájme zabezpečujete len služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti — dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov. Na to živnostenské oprávnenie nepotrebujete.
Prechádzate do § 6 ods. 1 (živnosť), ak poskytujete aj ďalšie služby hotelového typu — upratovanie bytu, výmenu posteľnej bielizne, raňajky. Typicky ide o krátkodobé ubytovanie. Vtedy potrebujete živnosť, platíte odvody SZČO a môžete uplatniť paušálne výdavky.
Tento článok sa venuje prvej situácii — klasickému dlhodobému prenájmu bytu.
Čo pri § 6 ods. 3 platí a čo nie
| Prenájom podľa § 6 ods. 3 | |
|---|---|
| oslobodenie | 500 € ročne z úhrnu príjmov |
| paušálne výdavky 60 % | nie, len preukázateľné výdavky |
| evidencia | daňová evidencia podľa § 6 ods. 11 alebo účtovníctvo |
| odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne | žiadne |
| nezdaniteľná časť základu dane | nemožno uplatniť |
| daňová strata | nemožno vykázať |
| sadzba dane | 19 % / 25 % podľa výšky základu dane |
Kombinácia „žiadne odvody, ale ani paušál a ani nezdaniteľná časť” je dôvod, prečo sa prenájom oplatí počítať inak než živnosť. Sadzby a pásma zhŕňa článok sadzby dane z príjmov fyzických osôb 2026.
Oslobodenie 500 €: pozor, je spoločné
Suma 500 € nie je limit na jednu nehnuteľnosť ani na jednu nájomnú zmluvu. Ide o jedno oslobodenie na daňovníka a rok, ktoré sa vzťahuje na úhrn príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 a príjmov z príležitostných činností podľa § 8 ods. 1 písm. a).
Ak teda máte 2 000 € z prenájmu a 150 € z príležitostného predaja, oslobodenie si rozdelíte — napríklad 150 € priradíte príležitostnému príjmu a na prenájom vám zostane 350 €. Prenajímate dva byty? Oslobodenie je aj tak len jedno.
Pasca, na ktorej to padá: krátenie výdavkov
Toto je pravidlo, ktoré prehliada väčšina prenajímateľov. Keď si uplatníte oslobodenie 500 €, časť vášho príjmu je nezdaňovaná — a výdavky sa musia krátiť v rovnakom pomere. Do daňových výdavkov vstupuje len tá časť, ktorá pripadá na zdaniteľný príjem:
uznané výdavky = celkové výdavky × (zdaniteľné príjmy ÷ celkové príjmy)
Nedá sa teda zobrať plné oslobodenie 500 € a zároveň všetky výdavky. Finančná správa uvádza tento postup priamo v metodike aj s príkladom.
Kompletný výpočet: byt za 700 € mesačne
Fyzická osoba prenajíma dvojizbový byt, ktorý nemá zaradený v obchodnom majetku (typický prípad — byt je v súkromnom vlastníctve).
Príjmy za rok 2026:
- nájomné 700 € × 12 = 8 400 €
- zálohy na energie a fond prevádzky, opráv a údržby, ktoré nájomca uhrádza prenajímateľovi: 180 € × 12 = 2 160 €
- celkové príjmy: 10 560 €
Výdavky: keďže byt nie je v obchodnom majetku, možno uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti — energie, ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby. Za rok to je 2 160 €. Odpisy, poistenie bytu, daň z nehnuteľností ani technické zhodnotenie sem nepatria.
| Krok | Výpočet | Suma |
|---|---|---|
| celkové príjmy | 8 400 + 2 160 | 10 560,00 € |
| oslobodenie | — | −500,00 € |
| zdaniteľné príjmy | 10 560 − 500 | 10 060,00 € |
| pomer zdaniteľných príjmov | 10 060 ÷ 10 560 | 0,952652 |
| uznané výdavky | 2 160 × 0,952652 | 2 057,73 € |
| čiastkový základ dane | 10 060 − 2 057,73 | 8 002,27 € |
| daň 19 % | 8 002,27 × 0,19 | 1 520,43 € |
| odvody | — | 0 € |
Kto by výdavky nekrátil a odpočítal by celých 2 160 €, vykázal by základ dane 7 900 € a daň 1 501 € — rozdiel necelých 20 €. Suma je malá, chyba je však systémová a pri kontrole vedie k dodatočnému daňovému priznaniu so sankciou. Pri drahších bytoch a vyšších výdavkoch rastie aj rozdiel.
Zaradiť byt do obchodného majetku, alebo nie?
Zaradenie do obchodného majetku otvára oveľa širšie výdavky — odpisy, opravy a údržbu, poistenie, daň z nehnuteľností, úroky z úveru na obstaranie. Pri byte za 150 000 € s odpisovaním na 40 rokov je ročný odpis 3 750 €, čo pri nájme 8 400 € zrazí základ dane takmer na nulu.
Háčik má dve časti. Po prvé, výdavky sa aj tak krátia rovnakým pomerom kvôli oslobodeniu. Po druhé a dôležitejšie: predaj nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená v obchodnom majetku, je oslobodený od dane až po piatich rokoch od jej vyradenia, nie po piatich rokoch od nadobudnutia. Kto plánuje byt o pár rokov predať, si zaradením môže spraviť drahšiu službu, než akú si odpismi ušetrí. Toto rozhodnutie sa oplatí prepočítať dopredu, nie v marci pri priznaní.
Registračná povinnosť: mesiac, na ktorý sa zabúda
Prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, sa musí registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade — najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začal nehnuteľnosť prenajímať.
Výnimka platí pre prenájom pozemkov a pre prenájom časti nehnuteľnosti, ktorá nemá samostatný vchod (napríklad izba v byte, ktorý sami obývate).
Za nesplnenie registračnej povinnosti je od 1. 1. 2026 pokuta v pásme 100 až 30 000 €.
Kedy podávate daňové priznanie
Priznanie typu B podávate, ak vaše celkové zdaniteľné príjmy za rok 2026 presiahnu polovicu nezdaniteľnej časti základu dane, teda 2 983,37 €. Do tejto sumy sa oslobodených 500 € nepočíta. Lehota je 31. marec 2027, s možnosťou odkladu.
Ak ste zamestnanec a popri mzde prenajímate byt, ročné zúčtovanie u zamestnávateľa vám nestačí — musíte podať priznanie sami a mzdu aj prenájom v ňom spojiť.
Zhrnutie
Prenájom je z pohľadu odvodov najlacnejší typ príjmu, aký na Slovensku fyzická osoba má — nulové odvody sú oproti sociálnemu poisteniu SZČO so sadzbou 33,15 % z vymeriavacieho základu výrazný rozdiel. Cena za to je užší výber výdavkov, zákaz paušálu, zákaz nezdaniteľnej časti a povinné krátenie výdavkov.
Ak prenajímate viac bytov, riešite zaradenie do obchodného majetku alebo si nie ste istí krátením výdavkov, pripravíme vám daňové priznanie aj s prepočtom oboch variantov.